简陋倾圮屋，地上铺茅草。
父母枕边愁，妻子脚下忧。
灶里无炊烟，釜中结蛛网。
忘却炊饭事，只闻呻吟语。
咆哮如劈物，手持刑笞具。
五十户长声，呼哨到寝处。
似此人间事，欲呼亦无术。[44]
从8世纪末起，班田农民分化严重，有的四处逃亡，有的被迫把土地“寄进”给豪强，本人沦为他们的“寄口”。土地兼并盛行，国家掌握的公地、公民锐减，豪强控制的私地、私民剧增。与此同时，皇室的敕旨田，贵族的位田、功田、职田，神社和寺院的神田与寺田大量增加，其收入归己，而且除职田外实际世袭享用。班田制难以继续推行，改为12年一班，有的20、30年，甚至40年一班，终致废弛。
与班田制破坏的同时，庄园制发展起来。平安时期，庄园制占支配地位。有的庄园是原来的村落，有的因垦荒形成，大小不一。庄园里的生产者大多是破产的班田制农民，也有奴婢。他们以户为单位进行生产，有权共同使用山林水源，向主人缴纳年贡（大约相当于收获量的1/3到1/2），负担警卫、运输、修房、筑路等杂役。有的庄园有劳役地租，即由庄民耕种主人的直辖田，收获全归庄园主。有的庄园还有工匠，如铁匠、泥水匠、陶工，从事手工业生产。9世纪以降，许多庄园获得“不输不入权”，即不向中央纳租，中央的检田使、收税吏不得进入，后来发展到不得入庄追捕罪犯，形同独立王国。